METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar la actualización de valor de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios) METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar la actualización de valor de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios).
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de Hacienda y Crédito Público.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
SORAYA PÉREZ MUNGUÍA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Órgano Desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 2, 17, 26 y 31 fracción XXX de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal en Materia de Control Interno del Ejecutivo Federal, 2o. Apartado D, fracción VI del Reglamento Interior de la Secretaria de Hacienda y Crédito Publico publicado mediante el Decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del Reglamento Interior de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales publicado el 12 de enero de 2017, 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 1, 3 fracción V y 6, fracción V, del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y Norma Sexta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y,
CONSIDERANDO
Que el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), es un órgano desconcentrado de dicha Secretaría, creado para ejercer, entre otras, diversas atribuciones en las materias inmobiliaria y valuatoria que le confiere a esta dependencia del Ejecutivo Federal la Ley General de Bienes Nacionales, Reglamentos, ordenamientos jurídicos de carácter federal y demás leyes aplicables.
Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales, los Valuadores de Bienes Nacionales proporcionan a la Administración Pública Federal y demás Instituciones Públicas, previamente a la celebración de los actos jurídicos previstos en dicho ordenamiento, entre otros servicios, la emisión de dictámenes valuatorios de actualización de valor.
Que con fecha 25 de julio de 2016, se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, el cual prevé que será este Instituto quien emitirá las metodologías que considere necesarias y adecuadas para la elaboración del Dictamen Valuatorio o el Reporte Conclusivo del servicio valuatorio y en donde de manera específica, se contempla la Metodología para la actualización de valor.
Por lo que, para cumplir con lo anterior y para dar mayor certeza jurídica a la determinación de la actualización de valor, he tenido a bien expedir la siguiente:
METODOLOGÍA DE LOS SERVICIOS VALUATORIOS REGULADOS POR EL INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES PARA ESTIMAR LA ACTUALIZACIÓN DE VALOR DE LOS ACTIVOS: BIENES INMUEBLES (URBANOS, EN TRANSICIÓN Y AGROPECUARIOS).
I.- INTRODUCCIÓN
La Ley General de Bienes Nacionales, en su artículo 142, establece la facultad de la Secretaría para emitir las normas, procedimientos, criterios y metodologías, de carácter técnico, conforme a los cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios previstos en la misma.
Asimismo en la Ley General de Bienes Nacionales y demás disposiciones aplicables, confieren al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, las facultades para emitir lineamientos de los servicios valuatorios previstos en las mismas.
Con el objeto de garantizar la adecuada valuación en los actos jurídicos que se relacionan con las disposiciones legales mencionadas, se hace necesario contar con un marco normativo que permita unificar la utilización de conceptos, técnicas y procedimientos valuatorios congruentes con las normas internacionales de valuación, así como consolidar el ejercicio profesional de valuación que demanda la Ley General de Bienes Nacionales.
II.- OBJETO DE LA METODOLOGÍA
En la presente metodología se establecen las bases que permiten la utilización de conceptos, técnicas, principios básicos, enfoques establecidos, así como las directrices básicas a seguir para el cálculo y demás actividades y técnicas aplicadas para la actualización de valor de activos, que se fundamenta en el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) y demás
disposiciones aplicables.
Esta metodología es una herramienta de trabajo obligatoria para los Valuadores de Bienes Nacionales estableciendo los lineamientos a seguir para la realización de Servicios Valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
La aplicación de esta metodología, permitirá la emisión de Dictámenes Valuatorios o Reportes Conclusivos con calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.
III.- ÁMBITO DE APLICACIÓN
Esta Metodología es de carácter obligatorio para todos los Valuadores de Bienes Nacionales en los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales que soliciten las distintas Instituciones Públicas y las Instituciones destinatarias, así como personas físicas o morales autorizadas, con apego a la Ley General de Bienes Nacionales y las demás disposiciones vigentes aplicables.
Esta metodología es de aplicación en aquellos casos en los que se tenga por objeto actualizar el valor de un activo, ya sea actualizando un monto predeterminado o se requiera estimar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo.
Esta metodología es de aplicación supletoria para estimar el monto de indemnización en aquellos casos en los que se tenga por objeto aplicar el mecanismo previsto en el artículo 6 fracción II de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, o el que lo sustituya, así como los coeficientes de actualización previstos en la presente metodología.
Lo anterior tiene sustento en los criterios jurisprudenciales números P. XXVII/2003 y P. XX/2004, que ha emitido el Pleno de la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación, donde se indica lo siguiente:
Criterio Jurisprudencial P. XXVII/2003:
"SENTENCIAS DE AMPARO. CUANDO SU CUMPLIMIENTO CONLLEVE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL VALOR DE UN BIEN INMUEBLE, EL MONTO A CUBRIR SERÁ EL QUE RESULTE DE ACTUALIZAR EL VALOR QUE TENÍA, DESDE EL MOMENTO EN QUE SE REALIZÓ EL ACTO RECLAMADO HASTA LA FECHA EN QUE SE EFECTÚE EL PAGO, CONFORME AL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 7o., FRACCIÓN II, DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
De conformidad con el artículo 80 de la Ley de Amparo, cuando se trata de actos de carácter positivo, la sentencia que concede el amparo tendrá por objeto restituir al gobernado en el pleno goce de sus garantías violadas, restableciendo las cosas al estado que guardaban antes de la violación, por lo que en el supuesto de que el cumplimiento del fallo protector conlleve la obligación de pagar al quejoso el valor del bien inmueble materia de la litis, la cantidad de dinero que las autoridades responsables deberán pagar será la que resulte de actualizar el valor que tenía el referido bien, desde el momento en que se realizó el acto declarado inconstitucional hasta la fecha en que se efectúe el pago correspondiente, ya que la restitución al quejoso en el pleno goce de sus garantías individuales violadas lleva implícito el deber de actualizar ese valor, para que el monto resultante tenga un poder adquisitivo análogo al que tenía en la época en que se emitió el acto reclamado. Ahora bien, ante la falta de norma expresa que establezca la forma en que debe actualizarse el monto de las obligaciones monetarias que deben cubrirse en cumplimiento de una ejecutoria de amparo debe aplicarse, por identidad de razón, el mecanismo de actualización que prevé el artículo 7o., fracción II, de la Ley del Impuesto sobre la Renta, conforme al cual, para determinar el valor de un bien o de una operación que ha variado por el transcurso del tiempo y con motivo de los cambios de precios en el país en un periodo determinado, se utilizará el factor de actualización que se obtiene de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes más reciente del periodo, entre el citado índice correspondiente al mes más antiguo de dicho periodo, en el entendido de que para conocer el valor de las obligaciones contraídas con anterioridad al 1 º. de enero de 1993, es necesario convertir su monto a pesos actuales, considerando para ello que un peso actual equivale a mil pesos de los anteriores, ya que de conformidad con el decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 22 de junio de 1992, por el que se crea una nueva unidad del Sistema Monetario de los Estados Unidos Mexicanos, la nueva unidad monetaria equivale a mil de la unidad anterior."
Criterio Jurisprudencial P.XX/2004:
"SENTENCIAS DE AMPARO. SI SU CUMPLIMIENTO SUSTITUTO CONSISTE EN PAGO DE NUMERARIO EN LUGAR DE LA DEVOLUCIÓN DEL BIEN AFECTADO, EL CÁLCULO DEL AVALÚO DEBE RETROTRAERSE A LA ÉPOCA EN QUE LA AUTORIDAD RESPONSABLE VIOLÓ LAS GARANTÍAS CONSTITUCIONALES DEL QUEJOSO.
A través del incidente de pago de daños y perjuicios o cumplimiento sustituto, se concede al quejoso el derecho a obtener la suma de dinero que corresponda al valor económico de las prestaciones originarias de
dar, hacer o no hacer que la sentencia impuso a la responsable, como si ésta se hubiera acatado, sin comprender prestaciones diversas como sería el pago de ganancias lícitas dejadas de percibir con motivo de los actos reclamados o cualquier otro concepto diverso al equivalente de la obligación esencial; pero esta regla se encuentra acotada en el tiempo por el artículo 80 de la Ley de Amparo, conforme al cual, las cosas deben volver al estado en el que se encontraban antes de la violación. Por tanto, si el cumplimiento sustituto consiste en pagar un monto de dinero en vez de la devolución del bien originalmente afectado, el cálculo del avalúo debe retrotraerse, y tomar en cuenta el valor que dicho bien tenía en la época en que se violaron las garantías constitucionales del quejoso, valor que una vez determinado, debe actualizarse.
Incidente de inejecución 62/2000. Sucesión testamentaria a bienes de Ángel Veraza Villanueva. 23 de marzo de 2004. Unanimidad de ocho votos. Ausentes: Margarita Luna Ramos y Humberto Román Palacios. Impedido: José Ramón Cossío Díaz. Ponente: Juan Díaz Romero. Secretario: Roberto Rodríguez Maldonado."
Respecto al Índice Nacional de Precios al Consumidor, es conveniente señalar que fue elaborado y difundido por Banco de México a partir de enero de 1969 y hasta el 1 de julio de 2011, a partir de esa fecha el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) tiene la facultad exclusiva de elaborar y publicar los índices nacionales de precios. Esta información es pública y está disponible en la página del INEGI http://www.inegi.org.mx/.
IV.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGÍA
Definiciones
· Actualización de Valor
Es el procedimiento a través del cual los valores anteriores, son expresados a fecha más reciente utilizándose como parámetro de medida el Índice Nacional de Precios al Consumidor o el Coeficiente de Actualización definido en la presente metodología, reflejando los efectos causados por la inflación, es decir, contabilizando ese efecto traducido en términos de unidades monetarias.
· Índice Nacional De Precios Al Consumidor (INPC, por sus siglas)
Es un indicador económico global cuya finalidad es la de medir, a través del tiempo, la variación de los precios de una canasta de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares mexicanos urbanos. El INPC es el instrumento estadístico por medio del cual se mide el fenómeno económico que se conoce como inflación.
· Coeficiente de Actualización
Es un indicador construido mediante la metodología de Índices Encadenados, generado con la finalidad de mantener una serie continua previa a la creación del índice Nacional de Precios al Consumidor, basado en los índices antecesores referentes del poder adquisitivo de la moneda en sus respectivos periodos.
· Época de Referencia
Es el período de tiempo en el cual se estima se mantuvieron, en lo general, las condiciones de mercado que prevalecían en la Fecha de Referencia del valor por actualizar.
· Fecha de Referencia
Es la fecha en que se debió encontrar vigente el valor que se desea actualizar, esta puede ser, por ejemplo, la fecha de afectación o fecha de expropiación.
Asimismo, la metodología contempla las demás definiciones del Glosario de Términos que forma parte de la normativa técnica emitida por el INDAABIN.
Los activos objeto de esta metodología son:
· Bienes inmuebles.
Actos jurídicos en los que aplica
Esta metodología podrá utilizarse cuando el uso del Servicio Valuatorio corresponda a los siguientes actos jurídicos: Adquisición, Enajenación, Indemnización (incluyendo Daños y Perjuicios), Concesión, Arrendamiento, Reexpresión de Estados Financieros, Contabilidad Gubernamental y Atención a Diligencias Judiciales, que requieran la estimación de la actualización de valor, ya sea para la conclusión del servicio valuatorio o para utilizarlo en la estimación de otros tipos de valores.
El servicio valuatorio surtirá efectos legales únicamente para un solo uso, propósito y finalidad
señalados en la solicitud, por lo que, en caso de requerir un uso o propósito adicional a la solicitud inicial, se deberá solicitar un nuevo servicio valuatorio.
V.- GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA
Es indispensable que el Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo cumpla con los siguientes apartados:
· Características del Informe
El Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo deberá elaborarse de conformidad con lo establecido en el Capítulo X Estándares de Valuación y Revisión de Avalúos del ACUERDO por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 25 de julio de 2016.
Requerimientos básicos
1. Uso.
Es el acto para el cual se pretende utilizar el Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo expresamente señalado por el solicitante del servicio (promovente), y en este caso exclusivamente se refiere a uno de los siguientes: adquisición, enajenación, indemnización, arrendamiento, reexpresión de estados financieros, concesión, atención a diligencias judiciales, estimación de daños y perjuicios, registro en contabilidad gubernamental y aseguramiento contra daños, así como servicios valuatorios a nivel de consultoría .
2. Propósito
Dictaminar la actualización de valor de acuerdo a la solicitud.
3. Finalidad
Es el concepto que determina la aplicación del resultado del Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo como el valor mínimo, valor máximo o como monto, derivado del uso definido por el promovente.
4. Alcance del servicio valuatorio
Es el apartado en el cual se genera la definición de la amplitud del trabajo en términos de lo extenso de la investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la información y demás aspectos que se puedan considerar.
En este apartado es imprescindible definir claramente si el servicio valuatorio consistirá en alguno de los siguientes casos:
Caso 1. Se requiere actualizar un monto predeterminado.
Caso 2. Se requiere determinar el valor a una fecha determinada y posteriormente actualizarlo.
VII.- GUÍA TÉCNICA
La presente guía técnica tiene por objeto establecer las directrices generales a seguir para estimar la actualización del valor de los distintos activos, que se relacionan en el apartado IV de esta metodología, mismas que deben ser atendidas por el Valuador de Bienes Nacionales, de acuerdo con la solicitud de servicios valuatorios regulados por el INDAABIN que al efecto haga el promovente.
La Metodología cuenta con ocho pasos, los cuales cumplen con los estándares internacionales de valuación.
El primer paso de esta guía técnica es la Identificación del Problema, que se detalla a continuación.
| Paso 1 | Identificación del Problema |
| Identificar el promovente y los usuarios | Identificar el Uso (Uso y Finalidad) | Identificar el Propósito del Servicio Valuatorio (Tipo y definición de valor) | Identificar la fecha que se requiere de valores | Identificar las características del bien | Identificar las condiciones del servicio valuatorio |
Para poder identificar el problema, el promovente deberá entregar al Valuador de Bienes Nacionales, la Solicitud de Servicio Valuatorio y la documentación e información procedente o solicitada, como copias y
documentos en archivo físico o electrónico para realizar el servicio valuatorio. Para el caso del INDAABIN la entrega de la documentación se realizará a través del Sistema de Avalúos, como a continuación se ejemplifican de manera enunciativa más no limitativa:
a) Ubicación legal y física del inmueble a valuar.
b) Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal envolvente.
c) Planos arquitectónicos actualizados, preferentemente aprobados por autoridad competente y en formato electrónico.
d) Escrituras y/o título de propiedad.
e) Usuarios del servicio valuatorio.
f) Los derechos del inmueble ligados al uso del servicio valuatorio.
g) Documento que especifique la Fecha de Referencia o afectación para la actualización.
h) Valor catastral del inmueble en la Época de Referencia.
i) Documento que especifique la fecha a la que debe actualizarse el valor histórico.
j) Decreto expropiatorio, avalúo antecedente y/o resolución judicial que señale el monto de la indemnización que debió cubrirse en la Fecha de Referencia (en caso que aplique).
k) En caso de existir un contrato promesa de compra- venta o convenio, suscrito por un servidor público con las facultades conferidas por la Ley, así como, por el (los) propietario (s) o representante legal.
l) Valor o monto por actualizar emitido por la autoridad competente (en caso de que aplique).
m) Constancia de uso del suelo.
Así como los documentos e información que considere necesarios el Valuador de Bienes Nacionales, según sea el caso.
Con la información presentada el Valuador de Bienes Nacionales procederá a identificar:
a) El promovente y los usuarios, donde los promoventes serán los señalados en la Ley General de Bienes Nacionales y demás normativas aplicables, y los usuarios serán aquellos que declaren los promoventes en su solicitud.
b) El uso de los Dictámenes Valuatorios o Reportes Conclusivos, que será para el acto establecido en la solicitud.
c) La finalidad del servicio valuatorio, que será la aplicación del resultado del Servicio Valuatorio, en función del artículo 145 de la Ley General de Bienes Nacionales; es decir, en los casos en que las Dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República o las entidades deban cubrir una prestación pecuniaria, ésta no podrá ser superior al valor dictaminado, y si le corresponde a la contraparte el pago de la prestación pecuniaria, ésta no podrá ser inferior al valor dictaminado, salvo las excepciones que la Ley establece.
d) El propósito del servicio valuatorio, que será la actualización de valor.
e) La fecha que se requiere de valores contenidos en los Dictámenes Valuatorios o Reportes Conclusivos por emitir, es decir, la fecha a la que debe actualizarse el valor histórico.
f) Las características del activo, debiendo ser aquellas que identifiquen por su: tipo, utilización o actividad, ubicación (domicilio o localización), el régimen de propiedad, propietario o posesionario, los derechos y/u obligaciones inherentes, etc.
g) Las condiciones del servicio valuatorio incluyendo en todas, las suposiciones extraordinarias, condiciones hipotéticas y todas aquellas limitantes que incidan sobre el análisis del valor que se esté calculando.
El segundo paso de esta guía técnica es la Determinación del Alcance del trabajo para atender el Servicio Valuatorio, el cual se detalla a continuación:
| Paso 2 | Determinación del Alcance del trabajo para atender el Servicio Valuatorio |
Una vez que se ha identificado el problema, es necesario definir el alcance del trabajo a realizar, el Valuador de Bienes Nacionales deberá determinar el alcance que sea suficiente para producir un servicio valuatorio con resultados certeros y creíbles.
Es responsabilidad del promovente, en conjunto con el Valuador de Bienes Nacionales, establecer la amplitud del trabajo en términos de los tiempos de entrega, lo extenso de la investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la información y demás aspectos que se puedan considerar.
Como se mencionó anteriormente, el alcance del trabajo puede consistir en alguno de los siguientes casos:
Caso 1. Se requiere actualizar un monto predeterminado.
Caso 2. Se requiere determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo.
El alcance del trabajo en ambos casos es distinto, situación que se reflejará en el desarrollo de los seis pasos restantes.
Una vez definido el alcance del trabajo y dependiendo del caso, el Valuador de Bienes Nacionales deberá recolectar información complementaria como parte de su labor como profesional de la valuación, a continuación se explica esta actividad a detalle:
| Paso 3 | Recolección de Información y Descripción del Activo |
| Caso 1. Se requiere actualizar un monto predeterminado. |
| Información de la Zona 1.- Para inmuebles Características generales de la región, actuales y/o de la época de referencia. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3.- Para Negocios No aplica | Información sobre el Sujeto a valuar (información proporcionada por el Promovente). 1.- Para inmuebles Características del sujeto, superficie, ubicación, forma, uso de suelo, valor catastral, servicios públicos, tipo de construcción y área construida (en caso que aplique); todos de la época de afectación. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3.- Para Negocios No aplica | Información sobre los comparables. 1.- Para inmuebles No aplica. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3.- Para Negocios No aplica |
| Caso 2. Se requiere determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo. |
| Información de la Zona 1.- Para inmuebles Características generales de la región y ubicación del predio, actuales y/o de la Época de Referencia o afectación. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3.- Para Negocios No aplica | Información sobre el Sujeto a valuar. 1.- Para inmuebles Características del sujeto, superficie, forma, ubicación, uso de suelo, valor catastral, servicios públicos, tipo de construcción y área construida (en caso que aplique); todos de la época de afectación. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3.- Para Negocios No aplica | Información sobre los comparables. 1.- Para inmuebles Ventas realizadas en la época de afectación, ofertas de periódicos de la época, registros de Diarios Oficiales y/o Decretos presidenciales. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3.- Para Negocios No aplica |
La recolección de información que el Valuador de Bienes Nacionales obtendrá se divide en dos: información general e información específica.
La información general consiste en datos sobre factores que pueden influir en el valor, estos se derivan de fuerzas sociales, tendencias económicas (oferta y demanda, absorción del mercado, etc.) y leyes gubernamentales que son originadas fuera del bien a valuar.
La información específica se refiere a los datos concretos sobre el bien a valuar, ventas u ofertas comparables y características del mercado local relevantes.
Una vez obtenida esta información por parte del Valuador de Bienes Nacionales, se procederá al Análisis de la Información, esta actividad se detalla a continuación:
| Paso 4 | Análisis de la Información |
| Caso 1. Se requiere actualizar un monto predeterminado. |
| Análisis del Mercado 1.- Para inmuebles No aplica. Estudios de Mercado No aplica. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3. Para Negocios No aplica | Mayor y Mejor Uso (Aplicable para inmuebles) Estudio del terreno No aplica No aplica 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3.- Para Negocios No aplica |
| Caso 2. Se requiere determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo. |
| Análisis del Mercado 1.- Para inmuebles Valor fiscal con que figure en las oficinas catastrales o recaudadoras en la época de afectación, Monto de indemnización por expropiación decretada, contrato promesa de compra- venta o convenio (siempre y cuando exista un dictamen valuatorio elaborado por INDAABIN que lo avale); todos de la época de afectación; en caso de no existir estos elementos: Estudios de Mercado Análisis integral de la información recabada relativa a los mercados, así como de los activos en la época de afectación. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3. Para Negocios No aplica | Mayor y Mejor Uso (Aplicable para inmuebles) Estudio del terreno Es aquel estudio que genere un análisis para saber si su mejor uso es como está actualmente (con mejoras) o como terreno sin mejoras. Se analizarán distintos escenarios que sean físicamente posibles, legalmente permitidos, financieramente viables y brinde el máximo rendimiento. 2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica 3.- Para Negocios No aplica |
Una vez analizada la información por parte del Valuador de Bienes Nacionales, únicamente para inmuebles el caso en que se requiera determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo, se procederá a obtener el valor del terreno de conformidad con su mayor y mejor uso, esta actividad se detalla a continuación:
| Paso 5 | Opinión de Valor del Terreno (solo para inmuebles) |
En los casos en que no se cuente con el valor a actualizar, será necesario proceder como a continuación se indica:
En primera instancia, para indemnizaciones, de conformidad con el Criterio de la Corte, se debe considerar el valor fiscal con que figure en las oficinas catastrales o recaudadoras en la época de afectación.
En caso de no contar con el valor catastral, tal y como indica el Criterio de la Corte, se deberá determinar el valor comercial del terreno en la época de afectación.
El valor comercial del terreno se puede obtener mediante alguno de los procedimientos previstos a tal efecto en la METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 6 de junio de 2017, con datos de la Época de Referencia o afectación y tomando en consideración las características generales y particulares del bien en ese momento. La aplicación del procedimiento seleccionado deberá realizarse considerando la cantidad y calidad de la información recopilada.
Una vez obtenido el valor del terreno por parte del Valuador de Bienes Nacionales, se procederá a la aplicación de los enfoques de valuación, esta actividad se detalla a continuación.
| Paso 6 | Aplicación de los Enfoques de Valuación |
| Enfoque de Mercado | Enfoque de Costos | Enfoque de Ingresos |
En los casos en que el alcance del trabajo lo requiera (Caso 2. Se requiere determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo.), para determinar el valor por actualizar, se aplicarán los enfoques de Mercado, Costos y/o Ingresos, de conformidad con la METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios, publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 6 de junio de 2017, con base en información de la Época de Referencia o afectación. La aplicación de los distintos enfoques deberá realizarse considerando la cantidad y calidad de la información recopilada.
Una vez determinado el valor por actualizar, se realizará la actualización como se describe a continuación.
La actualización de valor del activo se obtendrá a partir del valor que tenía en la Época de Referencia, aplicando el mecanismo previsto en el artículo 6 fracción II de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que se transcribe a continuación:
"Para determinar el valor de un bien o de una operación al término de un periodo, se utilizará el factor de actualización que se obtendrá dividiendo el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes más reciente del periodo, entre el citado índice correspondiente al mes más antiguo de dicho periodo."
Lo anterior, en el entendido de que para conocer el valor de las obligaciones contraídas con anterioridad al 1 º de enero de 1993, es necesario convertir su monto a pesos actuales, considerando para ello que un peso actual equivale a mil pesos de los anteriores, de conformidad con el DECRETO por el que se crea una nueva unidad del Sistema Monetario de los Estados Unidos Mexicanos el cual menciona:
ART. 1 º. Se crea una nueva unidad del sistema monetario de los Estados Unidos Mexicanos equivalente a mil pesos actuales. La nueva unidad conservará el nombre de "peso" y se dividirá en cien "centavos".
Es importante señalar que el INPC inicia su publicación en enero de 1969, por lo que, con la finalidad de brindar certeza en la elaboración de los trabajos valuatorios, se construyeron los Coeficientes de Actualización, basados en los índices antecesores referentes del poder adquisitivo de la moneda en sus
respectivos periodos.
El objetivo de los Coeficientes de Actualización es mantener una serie continua de datos que permita la actualización de montos desde 1886 hasta la actualidad. Estos coeficientes se presentan en la siguiente tabla:
Tabla 1 Coeficientes de Actualización.
Bajo este contexto, en aquella época en que no existía el Índice Nacional de Precios al Consumidor, se deberán utilizar los Coeficientes de Actualización de la Tabla 1 y, como se señaló anteriormente, a partir de enero de 1969, se deberán considerar los índices de la serie del INPC que publica el INEGI.
A continuación, de manera ilustrativa, se enlista la serie de índices de Precios al Consumidor desde enero de 1969 hasta diciembre de 2016.
Tabla 2. Índice Nacional del Precios al Consumidor. Fuente: INEGI.
Es importante señalar que los Coeficientes de Actualización se elaboraron considerando la base vigente del INPC, es decir el Índice base segunda quincena de diciembre 2010 = 100, por lo que, en caso de que el Instituto Nacional de Estadística y Geografía emita una serie que sustituya al INPC o una nueva base de la misma, se deberá actualizar la tabla de Coeficientes de Actualización mediante la circular que emita el Director General de Avalúos y Obras del INDAABIN para tal efecto.
| Paso 7 | Conciliación de Valores y Opinión Final de Valor |
Si el alcance del trabajo valuatorio consistió en actualizar un monto predeterminado (Caso 1), por tratarse de un valor único, no es necesario practicar una conciliación de valores.
Por otro lado, si el alcance del trabajo valuatorio fue determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo (Caso 2), el valor o monto de indemnización de un activo se obtiene a partir de la conciliación del resultado de los enfoques valuatorios que en su caso se hayan aplicado: de mercado, de costos y/o de ingresos; esto con el fin de repartir los riesgos que implica la aplicación de cada enfoque.
La conciliación es un análisis de confiabilidad y de certeza de los enfoques valuatorios aplicados de acuerdo a la cantidad y calidad de la información recopilada.
El valor o monto de indemnización conclusivo se obtendrá tomando en consideración aquellos factores o condiciones particulares que influyan en su estimación.
Una vez obtenida la conciliación de valor se procederá a la Emisión del Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo del trabajo valuatorio.
| Paso 8 | Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo |
Características del dictamen valuatorio o reporte conclusivo
El contenido del Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo del Servicio Valuatorio debe ser consistente con el uso del mismo, y como mínimo deberá contener lo siguiente:
a) Especificar la identidad del promovente y los posibles usuarios, por nombre o tipo;
b) Identificar las características de los bienes que son relevantes para su tipo y para la definición del valor;
c) Su ubicación, y sus atributos físicos, legales y económicos;
d) Los derechos del bien a ser valuado;
e) Cualquier propiedad personal, accesorios comerciales, partidas intangibles que no son bienes inmuebles pero que están incluidas en la valuación;
f) Cualquier servidumbre, restricción, gravamen, préstamos, reserva legal, convenios, contratos, declaraciones, cualquier reglamentación específica u otros ordenamientos de naturaleza similar;
g) Especificar la fecha del valor de los activos que se reflejan en el servicio valuatorio;
h) Mencionar si el activo en cuestión es valuado parcialmente en sus derechos, está segmentado físicamente o posesión parcial;
i) El Valuador de Bienes Nacionales deberá verificar la exactitud de los datos que le proporcione el Promovente;
j) De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones hipotéticas; así como indicar que su uso podría haber afectado los resultados del servicio valuatorio; e
k) Incluir una certificación firmada según lo señalado en los estándares internacionales de valuación, de acuerdo al formato que corresponda con base en la Norma Trigésima Quinta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
Adicionalmente, el Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo del Servicio Valuatorio deberá contemplar lo establecido en el Capítulo X Estándares de Valuación y Revisión de Avalúos del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 25 de julio de 2016.
La vigencia del Dictamen Valuatorio podrá ser de hasta un año.
Será obligatorio para el Valuador de Bienes Nacionales agregar en el Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo la siguiente leyenda:
"Una vez terminada la vigencia del presente Dictamen Valuatorio, este tendrá la condición de cancelado y no tendrá validez oficial ni legal para realizar acto jurídico alguno".
Los responsables de emitir el Dictamen Valuatorio, serán el Perito Valuador del Padrón Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN, los integrantes del respectivo Cuerpo Colegiado de Avalúos y el Perito Valuador o el Personal Técnico del propio Instituto que hubiere realizado el respectivo servicio valuatorio; y en el caso de que el perito sea persona moral integrante del Padrón Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN, el o los Peritos Responsables Técnicos de la especialidad que corresponda y que elabore el dictamen.
Los responsables de emitir el Reporte Conclusivo del Servicio Valuatorio, serán:
1. En las instituciones de crédito, el funcionario responsable por la Institución y el valuador encargado de su realización.
2. Cuando se trate de profesionistas con posgrado en valuación y en el caso de los corredores públicos, exclusivamente ellos.
VIII.- INTERPRETACIÓN
La interpretación de la presente Metodología corresponde, conforme a sus facultades, a la Dirección General de Avalúos y Obras del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
TRANSITORIOS
Primero.- La presente Metodología entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
Segundo. - Se abroga el procedimiento técnico PT-RES para la elaboración de trabajos valuatorios que
permitan dictaminar el valor de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual y todas las disposiciones legales relativas que se contraponga con la presente metodología.
Tercero. Los asuntos que a la fecha de entrada en vigor de la presente metodología se encontraren en trámite, continuarán siendo atendidos hasta su resolución conforme a la normativa vigente.
Ciudad de México, a 1 de marzo de dos mil dieciocho.- La Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Soraya Pérez Munguía.- Rúbrica.
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